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【观曜说】解除合同通知的效力

2020-03-17 09:01:02
由 观曜市场部 发表


 

导读:只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,不发生合同解除的效果。

 

作者:【张甜】  (北京观曜律师事务所)

 

裁判要旨

 

房屋租赁合同中,即使出租人可以根据双方签订的租赁合同通知违约的承租方解除合同,但在未催告承租方于合理期限内交纳租金的情况下单方解除,因未履行催告义务,该解除不发生法律效力。

 

案情简介

 

1、2016年12月16日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》,约定原告方承租被告方位于东路小区的店面,租赁期三年。

 

2、《房屋租赁合同》约定如下:(二)租赁期为三年,即自2017年元月1日至2019年12月31日止,年租赁费、管理费人民币贰万陆仟元。租金的支付方式为现金,第一年租金在合同签订时一次性交清,第二年租金在2017年9月30日以前付清,第三年租金以次类推,乙方(承租方)不按时交纳租金,甲方(出租方)则按未缴纳租金的0.5%按日计算滞纳金,逾期未缴纳者甲方有权解除合同并收回租赁店面。(三)合同到期需提前三个月续签租赁合同;......(十一)乙方在租赁期内违反以上任何条款,甲方均有权单方面解除本合同,乙方所交纳的保证金不予退还,且追究乙方因此造成甲方所有的损失。

 

3、2017年10月13日,被告向原告肖秋梅发出《通知》,称按合同约定第二年租赁费应在2017年9月30日前付清,肖秋梅在租赁期间屡次违约,公司决定对其按违约处理,不再续租,要求原告尽快另找门面。原告接到通知后立即找被告公司负责人沟通,要求交纳2018年度的店面租金,希望被告能不要计较,原告也同意适当承担滞纳金,但被告公司坚决拒绝接受原告的租金,并于2017年10月24日再次向原告发出第二份《通知》,除了强调第一份《通知》的内容外,还限原告3日内清场腾退店面。

 

4、肖秋梅对凡客街公司通知解除合同持有异议,并于2017年11月9日向一审法院起诉,请求判令凡客街公司继续履行《房屋租赁合同》,并判令凡客街公司所发《1013通知》无效。

 

裁判要点

 

本院一审认定,原告肖秋梅多次没有按约定的时间交纳房租,显然属于违约,被告根据合同第十一条的规定行使合同解除权理由正当,但原告已经交纳了2017年度的店面租金,被告解除合同的实际时间节点应当在2018年元月1日,此前原告拥有租赁店面的合法使用权。

 

本案二审认定,凡客街公司不能根据《房屋租赁合同》第二条通知肖秋梅解除《房屋租赁合同》。凡客街公司根据《房屋租赁合同》第二条约定发出《1013通知》及《1024通知》,通知肖秋梅解除合同,并限肖秋梅三日内(即2017年10月27日前)腾退店面,但肖秋梅全部交纳了2017年度租金,有权使用该店面至2017年12月31日。在此之前,凡客街公司无权要求肖秋梅腾退店面。

其次,凡客街公司不能根据《房屋租赁合同》第十一条通知肖秋梅解除合同。《房屋租赁合同》第二条属于双方之间的特别约定,第十一条属于一般约定。本案中,肖秋梅未在2017年9月30日前交纳2018年度租金,既违反了《房屋租赁合同》第二条,也违反了《房屋租赁合同》第十一条。在此情形下,法院判令凡客街公司是否有权单方解除合同首先应尊重双方之间的特别约定,即应根据《房屋租赁合同》第二条来判定,事实上凡客街公司也是根据《房屋租赁合同》第二条约定通知肖秋梅解除合同的。依该条约定,肖秋梅属于未按时交纳租金,仅需承担支付滞纳金的违约责任,不属于逾期未交纳租金,不符合单方解除合同的条件。即使凡客街公司可以根据《房屋租赁合同》第十一条通知肖秋梅解除合同,在未催告肖秋梅在合理期限内交纳租金的情况下单方解除合同,因未履行催告义务,无权解除合同。

 

律师点评

 

一审法院基于合同约定的解除权条款,认为凡客街公司享有约定解除权,解除合同的通知有效,送达时发生合同解除效力。而二审法院认为,租赁合同约定的解除条款效力级别较低,不应视为凡客街公司因肖秋梅逾期交租而享有约定解除权。而行使法定解除权的条件是经催告后违约方在合理期限内仍未履行,而凡客街公司未履行催告义务,不享有法定解除权。因此凡客街公司的解除合同的通知无效。

 

本案中,肖秋梅接到《1013通知》后,即主动找到凡客街公司要求交清2018年度租金,提前半年交清2019年度租金,并愿意承担延迟12天的滞纳金,但遭到凡客街公司的拒绝。结合此事实,一审判决以凡客街公司行使合同约定解除权判决解除通知有效,符合合同约定,但是不合理。本案件二审推翻了一审结果,认为凡客街公司发出解除合同的通知并不能产生合同解除的效力,凡客街公司应继续履行租赁合同,事实上更为公平,但在排除凡客街公司主张因合同约定而享有解除权权利时,论证说理略有不足。

 

2019年11月14日,《全国法院民商事审判工作会议纪要》发布并生效,“违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持。” 本案肖秋梅对于《房屋租赁合同》的违约应属于程度显著轻微的情形,该条文对之前二审法院的判决进一步确认审判理念的正确性并提供了理论支持。

 

相关法律规定

 

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

 

46.【通知解除的条件】审判实践中,部分人民法院对合同法司法解释(二)第24条的理解存在偏差,认为不论发出解除通知的一方有无解除权,只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议,就判令解除合同,这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是,只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,另一方即便未在异议期限内提起诉讼,也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时,应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除,不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。

 

47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时(合同约定违约情节显著轻微),守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。

 

《合同法》

 

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

 

第九十六条

【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

 

第二百二十七条

【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

 

法院判决

 

一审法院判决如下:

一、解除原告肖秋梅与被告凡客街商贸有限公司2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》;

二、被告凡客街商贸有限公司退回原告肖秋梅房屋租赁保证金5000元;

三、由被告凡客街商贸有限公司赔偿原告肖秋梅经济损失5000元;

四、驳回原告肖秋梅的其他诉讼请求。

上述款项限在判决生效后五日内给付。

 

二审法院判决如下:
  肖秋梅的上诉理由成立,上诉请求应予支持。原判认定事实有误,处理不当,应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定,拟判决如下:

一、维持江西省遂川县人民法院(2017)赣0827民初1942号民事判决第三、四项;

二、撤销江西省遂川县人民法院(2017)赣0827民初1942号民事判决第一、二项;

三、被上诉人凡客街商贸有限公司通知上诉人肖秋梅解除《房屋租赁合同》无效;

四、上诉人肖秋梅与被上诉人凡客街商贸有限公司于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》继续履行。

上述款项限在判决生效后十日内给付。

 

案件来源

 

江西省遂川县人民法院,肖秋梅与凡客街商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书,(2017)赣0827民初1942号

 

江西省吉安市中级人民法院,肖秋梅、凡客街商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书,(2018)赣08民终735号

 

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